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黑马金辉:现金流健康负债可控发展后劲十足

2019-05-10 11:06:00

伴随2018年的业绩陆续出炉，房企中的"巨头""黑马""状元"等各类角色，也均名花有主。

回顾去年的成绩，金辉无疑是行业中的一匹黑马。据克而瑞2018年房企销售排名显示，金辉集团以746.8亿元位居第41位，其权益销售金额高达708亿元，位居第35位，复合增长率更是在40%以上。

现金流健康负债可控发展后劲十足

从财务盘面来看，金辉集团过去一年在现金流管控上，下了很大功夫。

“对于想做百年房企的金辉来说，我们非常重视现金流控管。要确保足够的资金安全垫，以应对不断变化的政策和市场环境。"金辉管理层说道。

现金流是决定着是否能够按期偿还债务、是否调整营销策略和投资拿地比例的调节器，是企业生存发展的生命线。有业内分析师表示："现金流的大幅增长，一方面说明金辉集团去年销售规模提升，回款能力增强；另一方面也显示出公司的现金流趋向安全可控。"

现金流之外，负债规模是否合理可控，也是金辉的重点关注指标。据年报披露，截至2018年底，金辉集团剔除预售账款后的资产负债率指标为52%。

金辉管理层表示："金辉的负债一直处于行业中等水平，基于对销售回款、利润等财务盘面的把控，各大金融机构，包括资本市场上的不少机构投资者对金辉一直看好，地产信贷活跃的金融机构大多数都与公司签署了'总对总'的战略合作协议。目前，公司已根据未来债务到期情况，做好了营运资金安排与融资方案衔接。接下来，在融资需求始终匹配发展需求的大原则下，公司正在积极推进小公募、境外美元债的发行工作。此外，金辉也会寻找新的合作伙伴，通过股权合作或者股权类融资，合理降低有息负债，降低融资成本。"
科学布局实现利润目标
数据显示，1996年发展至今（2018年末），金辉在长三角区域的杭州、苏州、上海的总项目数近30个。粤港澳湾区及周边，福州、佛山、惠州项目总数已经有42个。另外，在京津冀城市群，金辉已进驻天津和石家庄，而且在刚刚过去的两个月，金辉已先后在天津宝坻、石家庄正定连摘五块住宅用地。

据年报显示，截至2018年底，金辉集团合并范围内的房地产在建及拟建项目共计74个，多集中于一线、环一线及二线核心城市。

金辉方面表示，2019年希望在已经进入的区域继续深耕。按照目前2300亿元的土地储备，已足够支持千亿元发展目标，2019年预计再完成400亿元的土地投资额，以更好的支撑后市发展。

业内人士表示，纵观金辉一路的发展，不是盲目追求规模化增长的类型，公司的理念是实现有质量地增长。在市场大背景下，金辉集团去年超额完成了700亿元销售业绩，或许正和其一直以来的科学布局和区域深耕的发展策略有关。

改革组织架构实现3-5年业绩增长

2018金辉实现了自身在业绩上的一次成长，伴随期间的则是组织架构的调整优化。

据了解，金辉目前应用的是"总部-区域-城市公司"的三级管理模式，设立区域公司，旨在提升对一线的反应能力和增强区域竞争力。目前金辉成立了6个区域公司，西北、西南、长三角区域已经在向着200亿的目标冲击，其他区域也都在向着100亿元目标行进。

在人口基数庞大、人口持续流入、供求关系合理的城市，房企之间的竞争也相对激烈，如何打动地方政府获取优质项目/地块，打通区域关系与资源快速落地，非常考验企业的组织效率和运营分配，对组织架构进行改革是金辉能快速打开局面的重要一步。

有业内人士就分析称，金辉销售额年复合增长率超过40%以上，这除了依赖全国化布局，更强调配合布局的组织运营体系。搭好这个组织架构，能保证公司业绩在未来3年-5年里实现持续增长。

修炼产品内功弯道超车可期

在去年整个行业去化率偏低且利润趋于下行的大背景下，借助产品力的提升来增强竞争力，也成了金辉这几年的重点。

“未来房地产不是靠多大规模来证明你好，还是靠你的产品力，你能够为业主提供什么样的服务，你能够给客户什么样的产品。"金辉管理层表示。

在过去两年里金辉集团过去一直在修炼提升产品力的内功，甚至从原管理费用中分拆出了一笔研发费用，对产品研发方面进行投入。2017年，金辉升级优步系，随后又将2018年定位为云系“产品元年”。从产品研发小组的成立运营到产品研究院的规划建设，2018年金辉在研发、产品和服务三大领域投入了大量财力和精力，当年18个云系精品的陆续入市也是直接拉升了销售业绩。

目前房地产企业的马太效应明显，未来中国留下的房地产品牌公司可能只有50家，甚至更少，加强自身的产品力，是不被时代和客户淘汰的基本能力。

正如业内人士所示，总体来看，经过近几年的扩张，金辉集团的土地储备初具规模，在把控好负债率和现金流的同时大力提升产品和服务水平，确实具备了弯道超车的巨大可能。

黑马负债健康业绩